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DAON CALCULATOR

DCF 수익환원법 계산기

연도별 수익·자본적 지출·처분대금을 현재가치로 할인하고, 초기 투자금과 NPV를 비교하세요.

연말 현금흐름 · 차입 전 부동산 가치 · 입력 가정 기준

조건을 입력하세요

입력 단위를 확인하세요
직접 입력은 아래 행의 순서가 1년차, 2년차가 됩니다. 한 행을 지우면 이후 연도가 당겨집니다.
년
원
첫 해 말에 발생할 순영업소득입니다. 공실·운영경비는 이미 반영하고 대출 원리금·개인 소득세·자본적 지출은 차감하기 전 금액입니다.
%
2년차부터 매년 복리로 적용합니다. −100%이면 2년차 이후 NOI가 0원이 됩니다. 2%는 예시입니다.
원
보유기간 매년 말의 동일한 지출액입니다. NOI의 대체충당금 등에 이미 반영했다면 다시 빼지 마세요. 연도마다 다르면 직접 입력 모드를 사용하세요.
%
미래 현금흐름의 현재가치 환산에 적용할 가정입니다. 0%도 지원하며 법정·시장 평균 할인율을 자동 적용하지 않습니다.

보유기간 말 매각 가정

말기 매각은 마지막 해 NOI와 함께 같은 연말에 발생한다고 가정합니다. 미래의 총 처분가치를 현재가치로 미리 할인해 입력하지 마세요.
원
예: 5개 연도 행이면 6년차 NOI입니다. 별도 현금유입이 아니라 5년말 처분가치 산정에만 사용합니다.
%
다음 해의 양수 NOI를 나눌 비율입니다. 할인율과 독립된 가정이며 지원 범위는 0.01~100%입니다.
원
처분비용 차감 전 금액입니다. 아래에서 비용을 한 번 차감한 뒤 보유기간만큼 할인합니다.
%
총 처분가치에 적용합니다. 매각 중개보수·기타 비용의 가정이며 세율을 자동 계산하지 않습니다.
원
비율 비용 외의 금액만 입력합니다. 비용이 매각대금을 초과하면 순처분대금이 음수가 됩니다.

현재 시점 투자금

초기 투자금은 현재 지출입니다. DCF 현재가치에서 한 번 차감해 NPV를 구하며 대출금을 빼지 않습니다.
원
원
현재 시점에 발생하는 취득 부대비용·공사비 등의 합계입니다. 이후 연도 자본적 지출과 중복 입력하지 마세요.

연도별 직접 입력

행 순서대로 1~50년차 말 현금흐름입니다. 추가·삭제하면 순서가 다시 매겨집니다. 마지막 행의 연말에 처분대금을 합산합니다.

연도 1
원
해당 연도의 공실·운영경비를 반영한 금액입니다. 음수도 허용하며 대출 원리금과 개인 소득세는 제외합니다.
원
NOI에서 차감하기 전의 별도 지출입니다. 대규모 수선 등 지출의 시점과 NOI의 대체충당금과의 중복 여부를 확인하세요.

입력한 금액은 서버에 저장되지 않습니다.

계산 결과예시 조건 기준

계산을 준비하고 있어요

—

조건을 입력한 뒤 계산하기를 눌러주세요.

HOW IT WORKS

어떻게 계산하나요?

CF_t=NOI_t−자본적 지출_t. 일정 증가율 모드: NOI_t=NOI_1×(1+g)^(t−1). 말기 총 처분가치=NOI_(N+1)÷말기 환원율, 또는 직접 입력액. 순처분대금=총 처분가치×(1−처분비용률)−별도 비용. DCF=Σ[CF_t÷(1+r)^t]+순처분대금÷(1+r)^N. NPV=DCF−(매입 검토가+초기 비용). 모든 비율은 소수로 대입합니다.

숫자로 보는 사용 예시

보유 1년, NOI 5천만원, 증가율 0%, 자본적 지출 0원, 할인율·말기 환원율 모두 5%, 처분비용 0원으로 가정하면 말기 처분가치는 10억원입니다. DCF=(5천만원+10억원)÷1.05=10억원입니다. 초기 투자금 9억원이면 NPV는 1억원입니다.

계산하기 전에 확인하세요

연말 현금흐름 · 차입 전 부동산 가치 · 입력 가정 기준. 계산 결과의 추가 안내도 함께 읽어주세요.

공식 기준과 참고자료

계산 기준 검토일: 2026년 10월 27일

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